黄向阳  陈平

    现在的房地产行业分析报告多从需求供给等市场层面分析房价高涨的原因，偏重于市场描述，按国际惯例，房地产是金融行业的一个分支，涉及的层面众多，但仅从市场方面入手，难免会出现只见树木不见森林的情形。本文从高房价形成的制度性因素着手，分析高房价形成的成因及相应的政策建议。

一、土地批租制度是造成高房价的重要原因之一

    改革开发前，我国实行的计划经济体制，土地使用权一直处于无偿、无流动、无期限的行政划拨状况。改革开放后，为了筹集资金用于建设，土地制度改革在上世纪80年代未开始解冻破冰，1988 年4 月，全国人大对《宪法》进行了修改，删除土地不得出租的规定，增加 “土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定，1988 年12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，并在1990年5 月国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《宪法》、《土地管理法》的修改和《暂行条例》的制订颁布实施，从法律的基础上恢复了我国土地资产的商品属性，标志着我国土地管理机制告别计划经济时代，步入市场经济时代，并为房地产行业及相关行业的发展奠定了基础。

    但我国的土地管理制度基本上沿用了1984年前香港的土地管理制度，即政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和作为土地使用权出让金。但1984年香港为弥补这一制度的缺陷，实行了土地批租制和土地年租制度的混合制度，但我国管理层却没有及时调整相关制度。虽然十多年来，土地批租制度为地方政府加快城镇建设，促进城镇发展发挥了重要作用，但是其弊端在实行过程中也逐渐显露出来。主要表现在：1、极大的提高了当期的土地成本，尤其是在“招拍挂”土地出让制度实行之后，造成了获得土地资源的门槛极高；2、在追求政绩的刺激下，各地当期政府乐于抬高低价和加大本期土地出让量，造成土地批租的收益在短期与长期分配上存在结构性失衡，土地资源利用的长期规划和当期利益存在根本冲突。

    但高昂的土地成本必然由开发商转嫁给消费者及反应在商品房价格中，并且在商品房价格中占有较高的比例，所以商品房价格也就顺理成章维持在较高的价格水平，根据调研目前土地成本一般约为房价的三分之一以上。并且土地出让价格的上扬也带动房价的上涨，并成了开发商维持高房价的主要理由之一，同时房价的上涨也提高了开发商和政府的价格预期，从而带动了即将出让土地价格的上扬，以至于陷入了“高土地出让价格→高房价”到“高房价→高土地出让价格”的不良循环。

表1  上海、北京近几年住宅地价与销售价格比

数据来源：同致加工整理

图1：全国主要城市居住用途地价指数

数据来源：中国城市地价动态监控系统

    从房地产销售环节来看，房地产企业不仅要缴纳营业税、所得税、教育费附加、城市建设税等，房地产企业还需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税。从房地产开发环节来看，各种收费项目名目较多，负担较重，如市政配套费、人防建设费、抗震费、防洪费、环保费、绿化费、商业网园林建设费、立项管理费、拆迁管理费、开发管理费、征地手续费等等，数不胜数。虽然各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种。此外，在取得土地的过程中，政府土地出让也存在重复收费，计算不规范现象等。如开发商缴纳了土地出让金，还需缴纳市政配套建设费等。在深圳，还需实物形式提供居委会、派出所、中小学校楼房等。

    负担如此繁重的税费，房地产开发商只有将成本转移到房地产价格中，造成房价高也就不足为奇了。而且当地政府处于自身利益的考虑，有可能随意增加收费种类的趋向，政府和开发商利益之间的博弈，甚至可能造成“税费高→房价高”到“房价高→税费高”的恶性循环。

    2003年国家统计局披露的基尼系数已经超过警戒线，达到0.468。另外，仅在城市中，至2005年7月，低保人数已达2,200多万，若按目前户均规模3.44人估计，国内城市中比较穷的人，能够超过7,000万。在农村中，仅失去土地、无法耕作的人数，现在就大约有4,000-6,000万人。据美林投资银行和凯捷资讯公司发布的《2004全球财富报告》，2004年中国内地的富豪(百万美元)总数已达23.6万人，成为亚洲地区仅次于日本的第二大百万富翁聚集地。我国贫富差距现象已成为国内关注的社会热点焦点之一，贫富差距现象主要是我国现行的分配制度及我国经济处于转型时期众多制度存在漏洞所造成的。

    贫富差距拉大的同时，我国的富裕人口数量及财富总量急剧膨胀，部分开发商为迎合富裕人口的住宅需求，从而加大了高档商品房、别墅等项目的开发，以至于出现房地产开发商老总引发的“为富人盖房还是为穷人盖房”的争论也就不足为怪，高档商品房项目利润较高，现在是市场经济时代，开发商为追逐利益，偏向于开发高档类项目，这情有可原，但过多的高档商品房项目的开发，在资金、土地等资源上挤压了部分普通住宅商品房项目开发数量，使普通商品房供给相对不足，从而整体上带动了我国住宅商品房价格的普遍上涨。

    我们认为房价高不仅仅是供求力量的对比，更深层次的原因在于特定历史时期特殊制度的不合理在各种诱发因素的畸形结果，而涉及地方政府财政收入和历届政府政绩的土地批租制度和较重的众多税费负担是造成房价高企的主要原因，由收入分配制度和我国经济处于转型时期众多制度存在漏洞造成的财富贫富差距过大是推动房价高企的主要原因。单纯用经济学的观点，房价高是无解的命题，房地产行业所积聚的焦点问题不仅仅是经济学、建筑学、营销学、城市规划等课题，而更多的是社会学、政治学课题。同时，房地产行业单纯用调控的方法是治标不治本的，制约行业长期稳定发展在于根本合理制度的建立。

    我们认为，房价高现象不仅是开发商和消费者之间博弈的彼此消长，也不仅仅是房地产投机者恶性炒作的杰作，房价高深层次的原因归结于政府相关制度的有待完善。我们在关注政府出台各种政策调控房地产行业时，那又有谁来调控政府，是民意还是听证会？我们不得而知。从股市十几年的兴衰成败的发展历程我们得知，一个行业长期发展不取决于政府一时期内的政策冲动，而在于行业根本制度的建立和完善。我们在悲哀股市长期萎靡不振的同时，是否想起股市长期竭池而渔的做法导致大部分股民“用脚投票”和潜在进入者的望而却步，是否应该敲起房地产行业长期规范发展的警种。从普通百姓的角度，股市的种种弊端，广大股民可以选择离开，房地产行业即使积弊层层，大部分人民为安身立命也只能选择默默的艰难承受，由于房地产行业涉及大众安居的基本需求，并间接影响到很多相关行业的发展，房地产行业根本合理制度的建立尤其显得迫切和重要。综观我国目前的房地产行业制度，制度设计和实施已经决定了它首先是有利于政府，其次是有利于开发商。政府在谋求自身利益的同时，由开发商间接转嫁，让广大消费者承受了高昂的房价，并由挤出效应阻碍了其他行业的发展和升级，这与建立“和谐社会”的宗旨和整体国民经济各行业的协调发展相背离。我们认为最朴素的道理却也是最永恒的真理，由股市根本制度在于保障广大投资者的利益延伸到房地产行业，其根本合理制度在于保障大部分人们能安居乐业，或许只有那个时候，争论才会少一些，和谐会多一些。